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[그레이스 김의 '부동산 이야기'] 내 집 지키기 세미나 참석하세요

“내 집 지키기 세미나”가 11월 13일 14일 이틀에 걸쳐서 열린문 교회에서 열린다. 위싱턴 한인 봉사센타가 주관하고, 위싱턴 한인 부동산 협회에서 협찬하는 이번 세미나는 부동산 가격의 폭락으로 깡통 주택이라 불리는 에퀴티가 소멸된 주택을 소유하고 있는 한인들에게 새로운 지표를 제시하는 유익한 세미나가 될것이다. 이 세미나는 지난 9월 11일 12일에 메릴랜드 지구촌 교회에서 있었던 “내 집 지키기 세미나”의 일환으로 그 때에 참석했던 분들로부터 실질적으로 많은 도움을 받았다는 평가를 받은 바 있다. 그 날의 일정을 살펴보면,11월 13일 금요일에는 Capital Point Funding Group의 배준원씨가 저녁 6시부터 9시까지 3시간에 걸쳐서 Credit Rebuilding(크레딧 교정)과 Reducing Debt(부채 줄이기)라는 부제로 강의를 하며, 참석자들과의 질의 응답 시간을 갖게된다. 토요일인 11월 14일에는 9시부터 12시까지 Grace Home Realty의 그레이스 김 대표가 Foreclosure Prevention (은행 차압 방지 대책)과 Fraud Prevention(사기 구별하기)라는 두가지 부제를 가지고 파워 포인트를 이용해 알기 쉽게 설명한다. 그리고 아울러 숏세일과 파산에 대한 설명도 곁들이며, 또한 질의 응답 시간도 갖게 되며 개인의 프라이버시를 위해서 질문은 서면으로 할 수도 있다. 같은날 1시부터 4시까지는 이 지역 굴지의 렌더들을 초청해서 주택 소유주들이 자신의 렌더들과 직접 얼굴을 맞대고, 궁금함을 토로할 수있는 대화의 시간이 제공된다. 현재 참석하기로 확정된 랜더 Bank Of America, Chase Bank, Wells Fargo는 Country Wide, Wachovia, Indymac,Gmac, Emc등과 같은 은행들을 합병한 상태이기 때문에 사실상 대부분의 모든 랜더들이 한인들을 위한 “내집 지키기 세미나”에 참석하는 셈이 된다. 렌더와의 대화에 참석을 원하시는 분들은 자신의 모게지 스테이트먼트, 인컴 증명서, 크레딧 리포터를 지참하고 오면, 그 자리에서 융자 재조정을 받을 수있는 자격자에 해당 되는지에 대한 대답을 들을 수 있다. 각 렌더들은 별도의 공간에서 개인 상담을 받게되며, 위싱턴 한인 부동산 협회 소속의 에이전트들이 통역 봉사요원으로 참석한다. 융자 재조정( Mortgage Modification)은 별도의 비용없이 같은 은행으로부터, 이자나 모게지 원금을 삭감 받거나, 얼마동안 만이라도 낮은 페이먼트로 조정 받을 수 있는 제도이다. 렌더는 주택 소유주들이 차압이나, 숏세일을 택함으로써 렌더가 감당해야 할 손해의 양보다, 융자 재조정을 승인함으로써 자신들의 손해를 줄일 수 있다는 판단이 서게되면, 융자 재조정을 위한 협상을 시작하게 되며, 오바마 정부에서도 주택 차압 방지 대책으로 이들 은행들에게 막대한 자금을 쏟아 붓고 있기 때문에, 우리 한인들도 이를 알고 내 집을 지킬 수 있는 방법을 더 적극적으로 모색해야 할 것이다.

2009-11-12

[그레이스 김의 '부동산 이야기'] 주택경기와 실물경기 차이 나는 이유는?

그리 멀지도 않은 1981년에, 30년 고정 주택 융자의 연이율은 평균16.63%라는 기록이 있다. 그 당시에 집을 사려는 사람들에게는 10% 대 미만으로 부동산 담보 융자를 받는다는 것이 어쩌면 낙타가 바늘구멍으로 들어 가는 것처럼 어려운 꿈같은 이야기로 느껴졌을 것이다. 그러나 그 꿈 같은 이야기가 오늘은 현실이 되었다. 30년 고정 모기지 연이율을 5%대로 받을 수 있다는 것은 그때에 비하면, 하나의 기적 같은 이야기가 아닌가? 이자율은 날마다 변한다. 마치 잔잔한 호수면의 높이가 바람의 움직임으로 인하여 순간 순간의 높이를 달리하듯 그렇게 이자율도 작은 폭의 움직임을 반복하는 것이다. 지금의 모기지 이자율은 미국에 주택 담보 융자가 생겨난 이래, 사상 최저의 이자율이라 한다. 부동산 시장이 회복세로 돌아선 뚜렷한 지표들이 보이고, 매물의 양이 확연히 줄었기에, 아직도 바이어의 마켓이라고 주장할 사람들은 없어 보인다. 실업자의 수는 줄어들지 않고, 실물 경기는 전혀 변화된 것이 없는데도, 어떻게 부동산 시장은 살아나고 있는지에 대해 의문을 갖는 사람들이 많다. 그것은 바로 이자율이다. 수년 전에는 단기 변동 이자로 만 가능했던 연이율로 30년을 고정 시킬 수 있다는 것은 얼마나 매력적인 말인가? 가정 경제를 파탄에 이르게 했고, 금융 대란의 주범이 되었던 서브 프라임 변동 이자율로 인한 후유증 때문인지 이제는 누구든 변동 이자에는 넌더리를 치고, 고정 이자 만을 모기지 융자의 정답으로 삼는 추세이다. 이러한 사상 최저의 모기지 이자가 바로 피스톤의 역활을 하면서 주택 구매의 불을 당긴 것 같다. 퍼스트 타임 홈 바이어들은, 거품이 완전히 거친 부동산 가격, 또 낮은 이자율로 책정된 월 페이먼트를 고려해보면, 8000달러 세금 환급 크레딧 혜택은 고려하지 않아도 렌트 보다는 내 집을 사야 할 이유를 갖게 되는 것이다. 사실 주택 융자 심사의 조건은 전보다 더 까다로워 졌다. 일명 ‘묻지마 융자’라 할 만큼 원하는 모든 사람들에게 서슴없이 대출을 해주던 호황기 때의 낮아 진 은행의 문턱이 결국 은행과 홈 오너들을 공멸 시켰기 때문인지도 모른다. 그러나 베이비 부머 세대들의 자녀들이 새내기 직장인들이 된 지금, 미국의 부동산 시장의 두 수레 바퀴를 힘차게 끌고 가는 주역들은 어느덧 그들의 자녀가 되었다. 그들은 부모 세대 부동산 정책의 실패를 거울 삼아 서두르지 않고, 튼튼하고 안전한 길로 힘차게 나아 가고 있다.

2009-09-30

[그레이스 김의 '부동산 이야기'] 악덕 부동산 업자 길들이기

딸 아이가 대학생이 되었다. 신입생들은 기숙사에서 생활하도록 학교측에서는 권하지 만, 아이는 작은 방에서 누구와 함께 생활하는 것이 불편할 것이라며, 독방을 쓸 수 있는 학생 아파트에서 생활하고 싶다고 했다. 각층마다 4개의 방과, 공동으로 사용하는 부엌이 있는 3층으로 된 건물을 방문했다는 아이는 벽난로와 쥴리엣의 발코니까지 갖춘 넓은 방은 각층에 하나 씩 만 있어서 200달러를 디파짓하고, 잡아 두었으니 허락해 달라며 통사정을 했다. 학교가 시작되기 일 주전에 그 곳을 딸아이와 찾게 되었다. 리싱 매니저라는 A는 아이가 예약해 놓은 것은 그 방이 아니라며 다른 방을 보여 주었다. 디파짓 영수증을 보니, 그곳에는 빌딩의 거리 번호만 있을 뿐, 유닛 번호는 기입돼 있지 않았다. 그는 다른 방들은 이미 리스 계약이 다 끝난 상태라는 설명도 곁들였다. 인터넷에도 넓은 방의 사진만을 띄워 놓은 걸로 봐서는 아마도 그 방을 낚시 밥으로 이용하고, 일부러 유닛 넘버를 표시하지 않는 수법으로 200달러를 포기시키든지, 아니면 작은 방으로라도 들어가도록 하는 것 같았다. 그러면서 하나 남아있는 큰 방은 아주 높은 가격을 제시했다. 왜 선납금 영수증에는 유닛 넘버가 기록돼 있지 않냐는 나의 질문에 이 빌딩 안의 방들은 유닛이 아니기 때문이라고 그는 대답했다. 그러나 개학을 코 앞에 두고, 근처의 다른 아파트를 찾기는 어려울 것 같았고, 캠퍼스와 한 블럭 내에 있는 로케이션의 장점만 보고 눈 딱 감고 1년 계약서에 서명했다. 그러나 아무래도 로비에 상근 직원이 없어 시큐리티가 부족하다는 생각에, 다시 아이를 설득해 학교의 학생주거 담당부서를 찾아갔다. 늦었지만 혹시, 기숙사에 빈자리가 있는지 물으니, 담당자는 호텔 수준으로 새로 지은 14층 건물에 펜트하우스 유닛이 하나 비어있다는 기쁜 소식을 말해줬고, 우리는 단번에 수락했다. 집으로 돌아 오는 길에 A에게 전화를 걸어 서명한 계약서를 취소하겠다는 의사를 전달했더니, A는 내가 서명한 계약서를 가져와 빌딩 주인의 사인을 받아 이미 계약을 완결시켰기 때문에 파기할 수 없으며, 입주 유무와는 상관없이 1년치 렌트비는 책임져야 한다며 협박 조의 톤으로 말했다. 집으로 돌아온 나는 그에게 다음과 같은 내용의 이메일을 보냈다. 우선 오프사이트에 있는 매니지먼트 회사에서 손님들에게 아파트를 보여 주는 일은 부동산 라이선스를 소유한 사람이 해야 하니 당신의 라이선스 번호를 알려 줄 것과 내가 계약서에 서명을 했다 할지라도 상대측에서 서명한 서류를 내가 받기 전까지는 언제든지 계약을 취소할 수 있는 계약서 법이 있음에도 불구하고, 협박성 발언을 한 것을 인정하는가를 물었다. 또한 유닛 넘버가 없다 할지라도 다른 방과 구별되는 문구를 넣지 않은 채 디파짓을 받고 방을 예약을 하는 것은 상식에서 벗어나는 일이며 상식대로 라면 당신은 우리에게 빌딩 전체를 그 가격에 1년 동안 렌트 준 것이니 그렇게 해준다면 나는 그 계약을 그대로 준수할 것이다. 그리고 만약에 취소된 계약서를 인정하지 않고, 10일 안으로 200달러를 돌려주지 않는다면, 당신은 부동산 계약법의 심판을 받을 것이라는 얘기를 해줬다. 이틀 후 그는 미안하다는 편지와 함께 200달러짜리 수표가 들어 있는 등기 우편을 보내왔다. 두 번씩이나 운전하고 와서 보여준 A의 수고를 생각해서 돌려 받으려는 생각을 하지 않았던 돈까지 되찾게 된 것이다.

2009-09-16

[그레이스 김의 '부동산 이야기'] 부동산 시스템의 변화-이메일

얼마 전 영어 발음에 악센트가 있는 한 사람으로부터 전화가 왔다. 본인은 한 두달 전에 다른 회사에 소속된 에이전트를 통하여 그레이스 홈 부동산에서 리스팅 한 렌탈 프라퍼티에 지원 서류를 제출한 사람인데, 그때 왜 거부를 당했는지 궁금하니 그 이유를 알 수 있겠느냐고 물었다. 나는 그때 그의 에이전트와 별로 매끄럽지 못한 대화가 진행된 적도 있고, 성격이 몹시 급했던 그 에이전트가 인상에 남아, 그 일을 확실히 기억해 낼 수 있었다. “집주인은 당신을 거부한 적이 없습니다. 당신이 그 집에는 더 이상 관심이 없다며 당신의 에이전트를 통해 알려 왔잖아요.” 라고 말하였다. 그때 그는 나의 말을 어이 없다는 듯 부인하며, 본인의 가족은 결국 같은 동네의 이웃 집으로 이사를 오게 되었는데, 얼마 전 본인이 원래 원했던 그 집 앞을 지나가다가 세입자가 이사 들어 오는 것을 보았다며, 자기를 거부하고 한 달이나 늦게 들어 오는 세입자를 받은 이유를 알고 싶다고 했다. 아마도 그는 그때 혹시 인종 차별을 당하지 않았나를 생각하고 있는 것 같았다. 나는 그에게 모든 정황을 이 메일로 설명하겠다고 한 후, 한 두달 전에 그의 에이전트와 주고 받았던 이 메일의 대화 내용들을 다시 살펴 보았다. 나는 오래 전부터 상대편 부동산 에이전트들과의 커뮤니케이션은 가능한 한 이 메일을 이용하고 있다. 이 메일은 우선 서로의 사생활이 방해 받지 않으며, 내가 원하는 시간과 상대방이 원하는 시간이 달라도 함께 같은 일을 해 나갈 수 있는 이점이 있다. 또한 모든 기록을 보관할 수 있으니, 추후에 어떤 문제가 발생할 시에도 증거 자료로 사용될 수 있기 때문이다. 인터넷이 없던 시대에 부동산 에이전트가 된 사람들은 모든 일의 진행 과정, 즉 상대편 에이전트나 손님과의 전화 내용 등을 항상 노트하는 습관을 가지라는 교육을 받았었다. 그때부터 나는 일에 관한 것이라면 무엇이던지 부지런히 노트하는 습관을 갖게 되었다. 그러나 이 메일이 통용되던 어느 시점에서부터인가 그 노트의 양은 확연히 줄어 들기 시작하였다. 아무튼 나는 그의 에이전트와 주고 받았던 이 메일 내용들을 모아 다시 읽어보니, 내가 보낸 마지막 편지의 내용은 “ 당신의 손님에게 정말로 이 집을 렌트 할 의향이 없는지 다시 한번 물어 보고, 답변을 주십시오” 였고, 그의 에이전트의 마지막 문장은 “ No More”라는 한마디였다. 나이는 많으나 경험이 없는 그 에이전트는 작은 일에도 화를 잘 내며, 테난트의 에이전트가 해야 하는 일을 랜드로드 에이전트한테 떠 넘기기가 일쑤여서, 나는 그에게 가르쳐 주기 위해 각 에이전트가 해야 하는 일의 목록을 이 메일로 보내 주었더니, 그것에 자존심이 상했던지, 그는 모든 것을 그만 두겠다고 하였다. 그때는 리즈 계약서에 양측 서명 만을 남겨 둔 상황이었기 때문에, 손님을 위해 다시 한번 잘 해보자며 달래 보았지 만 그는 묵묵 부답이었다. 그러나 두 달이 지난 시점에서, 본인은 크레딧과 인컴에 이상이 없는데도, 유색 인종이라는 이유로 거부되었다고 느끼고 있을 지도 모르는 그 테난트에게 나는 그간에 그의 에이전트와 주고 받았던 모든 이 메일의 내용들을 전달해 주었다. 그 후 그 테난트는 지금까지 아무런 말이 없다. 그 당시에 오고 갔던 내용들이 만일 서로 전화 통화로 만 이어졌더라면, 나는 어쩌면, 인종차별을 받아 렌트를 거부당했다는 세입자의 주장에 대한 반박 자료를 확보하지 못함으로 인해서 Fair Housing 법의 심판대에 서는 에이전트로 남을 수도 있지 않았겠는가?

2009-09-02

[그레이스 김의 '부동산 이야기'] 부동산 판매시스템의 변화 (1)- 락박스

세상이 빨라진다. 숨이 찰 지경이다. 자고 일어나면 새로운 시스템에 알 수 없는 코드들이 널비하니 정신 바짝 차리고 좇아 가지 않니하면 영영 뒤쳐질 수도 있는 노릇이다. 이제는 컴퓨터 없이는 아무것도 효과적으로 할 수 없을 만큼 그렇게 컴퓨터가 우리의 일상 생활에 깊게 자리 잡았고, 컴퓨터의 발달로 인해 부동산 시장의 모습도 비약적으로 발달하고 있다. 내가 버지니아 주 부동산 라이센스를 취득하고 주택매매 전문 에이전트로 첫발을 내딘 1987년 당시의 부동산 에이전트들이 어떠한 시스템속에서 일했었나를 회상할때 마다 나도 모르게 입가에 미소를 짓게 된다. 우선 매물로 나온 집들의 열쇠가 들어 있는 Lockbox를 열 수 있는 에이전트용 키는 검지 손가락 정도 길이의 쇠로 만들어진 납작한 형태의 도구였다. 참으로 원시적인 이도구 하나로 에이전트들은 매물로 나온 모든 집들을 출입할 수 있었다. 물론 이 도구에는 어떠한 전자 감응 장치도 없으니, 리스팅 에이전트는 오직 명함이 놓여진 숫자 만으로 하루에 몇명의 에이전트가 다녀 갔는지를 알 수 있을 뿐이였다. 에이전트가 이 도구를 잃어 버리면 NVAR(북버지니아 부동산 협회)에 $100의 벌금을 지불하면 다시 제공 받을 수 있지반, 두번째 분실하면 1년 동안은 키를 소유할 수 없는 재제가 가해지기도 했었다. 한마디로 이야기하면 정신이 산만하고 덜렁 거리는 에이전트는 자숙해야 한다는 개념이 아니였을까 싶다. 그러나 빈집이든 주인 살고 있는 집이든 매물로 나와 있는 모든 집들을 언제든 출입할 수 있는 매스터 키가 알지 못하는 누군가의 손에 쥐어져 있을지도 모르는 위급한 상황을 그때는 모두들 대수롭지 않게 여겼던 것 같다. 하긴 그당시 북버지니아 지역에 살고 있는 사람들 중 대문을 안 잠그고 출근하는 사람들이 다반사였고, 락박스를 부착했던 집들 중에 도난 사고가 일어 났다는 이야기를 들어 본적도 없는것 같다. 사실 왠만한 기계공이라면 비슷하게 만들수도 있는 이 잣대 모양의 키는, 그후 약간의 전자 감응 장치가 있는 둥글고 긴 막대 모양의 키로 바뀌었고 이 때는 분실 신고를 하면 그 기능이 바로 차단되는 프로그램이 부착되어 있었다. 그후 락박스 시스템은 계속되는 업그레이드로 홈 오너들의 사생활과 사유 재산을 확실하게 보호해 주는 확실한 매개체로 자리매김하기에 이르렀다. 올해 부터는 “SentriLock”이라는 새로운 락박스가 통용되고 있는데, 에이전트들은 크레딧 카드 형태의 “SentriCard”라로 간편한 키를 이용하여, 매물로 나온 집의 락박스를 여는 순간에 곧바로 셀러의 리스팅 에이전트들은 어느부동산 회사 소속의 에이전트가 몇시에 방문해서 얼마 동안 그 집에 머물다 갔는지를 이메일 멧세지를 통해서 블랙베리나 아이폰을 통해서 다른일을 하면서도 셀러의 집을 그때 그때 관리 할 수 있게 되었다. 바이어들에게 집응 보여준후 문단속이나 소등을 제대로 하지 않고 간 에이전트를 찾으려면 컴퓨터를 통하여 바로 확인 할 수도 있다. 또한 전화 예약을 한후 방문을 원하는(Call Before Showing)집들의 락박스는 전화 예약을 하지 않은 에이전트들의 키로는 작동되지 않는 시스템도 구축이 되어있다. 에이전트가 키를 분실하거나 도난 당해도 코드 번호를 모르니 누구도 사용할 수 없고, 키의 매일 컴퓨터를통해 리뉴해야 만 작동이 가능하다. 락박스를 부착하지 않은 집들은, 판매 기간도 상대적으로 길다고 보고되어 있다. 모두가 바쁘게 살아가는 이 시대에 셀러, 바이어, 바이어 에이전트 삼자가 같은 시간에 약속을 정해 집을 본다는 것은 쉽지 않고, 더우기 바이어들은 같은 시간대에 같은 동네의 집들을 보기 원하기 때문에,보고 싶은 집들의 셀러들과 같은 시간대에 모두 약속이 되는것은 사실 상 불가능한 일이다. 부동산 시장의 새로운 락 시스템인 센츄리 락이 등장한 후부터 고가의 장식품들이 박물관 처럼 소장된 저택이라 할지라도 이제는 락박스를 부착하는 것이 아주 당연한 일이 되었다. (문의: 703-625-8500 또는 blog.koreadaily.com/gracehomerealty)

2009-08-12

[그레이스 김의 '부동산 이야기'] 부동산 매물 광고의 중요성

성실히 일하는 우리 사무실의 젊은 에이전트 B가 바이어(buyer) 에이전트로 계약을 완결했다며 계약서를 가지고 왔다. 그의 손님은 생애첫주택구입자(First Time Home Buyer)에게 제공되는 8000달러 세금 크레딧 혜택을 보기 위해 집을 구입한 1.5세 직장인이라는 설명도 곁들였다. 그러나 파일을 열어 보니, 프린트 된 MLS(Multiple Listing Service) 용지에는 “Seller shall install new windows, new appliances, new carpet after tenant move out” 이라는 문구가 적혀 있는데, 어찌 된 일인지 계약서에는 그런 문구가 삽입되어 있지 않았다. 그리고 나서 다시 컴퓨터를 두드려 그 집의 MLS를 살펴보니, 이미 그러한 문구는 계약이 된 후에 삭제한 것을 발견할 수 있었다. 셀러(seller)의 의도가 무엇인지를 알게 된 나는 잠시 앞이 깜깜해졌다. 계약서 대로라면, 셀러는 그러한 옵션을 이행하지 않아도 되는 것인데도, 바이어는 새로 교체될 창문, 가전제품, 카펫을 기대하고 있을 것 이기 때문이다. 그제서야 사태의 심각성을 알게 된 B는 리스팅 에이전트에게 바이어가 카펫의 색깔을 고를 수 있겠느냐고 진위를 파악하기 위해 물으니, 그는 셀러가 이미 모든 것을 주문했기 때문에 불가능하다고 응수했다. B는 부과 계약서에 셀러가 개조해야 되는 항목을 기입한 후 이 메일을 보내 셀러의 사인을 받아 달라는 요구를 했지 만, 그때부터 그 리스팅 에이전트는 묵묵부답이었다. 나는 부동산 딜을 하다가 딜레마에 빠지면 언제나 에이전트가 아닌 브로커(broker)들에게는 무료로 제공되는 NAR(전국부동산협회) 법률 상담 변호사에게 문의를 한다. 시장의 부동산 전문 변호사로서 명성을 떨치는 변호사들도 똑 같은 사건을 다른 각도로 해석하는 것을 나는 수없이 보아 왔고, 그들의 결론은 늘 고소하면 이길 수 있다는 주장이었다. 이에 비해 전국부동산협회에서 상담하는 변호사들은 이러한 소송을 맡거나 남에게 소개할 수 없기 때문에 부동산 법에 근거하여 가장 객관적인 의견을 제시한다. 나의 상담을 받은 한 변호사는 “MLS에 매물을 광고한 내용은 이미 셀러가 바이어에게 약속한 오퍼이며, 바이어가 광고한 내용을 다시 계약서에 언급하지 않는다 하더라도 그 약속은 지켜져야 한다”라며 “MLS에 바이어 에이전트에게 커미션 3%를 지급하겠다고 광고했으면, 그 내용을 굳이 계약서에 적어 넣지 않아도 되는 것과 이치가 같으며 MLS에 광고한 내용과 달라진 것 만을 계약서에 명시해도 된다”라고 이야기 했다. 그는 또한 “만약 이 점이 지켜지지 않을 경우, 리스팅 에이전트는 부동산 에이전트 도덕법 중 ‘Misrepresentation(부정확한 정보 제공 등에 따른 대리인 의무 방기)’과 ‘False Statement(허위 진술)’에 저촉되며, 소송에 들어 가면 이 문제가 해결될 때까지 셀러는 집을 팔지 못하게 된다. 또한 계약이 완료된 후에 고쳐진 MLS는 계약서와 무관하다”라는 중요한 견해를 피력하였다. 세틀먼트(settlement)가 가까이 오자, 그 동안 연락을 끊었던 30년의 경험을 자랑하던 리스팅 에이전트는 외국에 나갔다가 돌아 왔다며, 셀러는 그 집을 보수해 주어야 할 의무가 없기 때문에, 바이어는 현 상태대로 집을 사야 한다고 말을 바꿔 이야기 하였다. 그러나 이럴 경우에 대비해 나와 에이전트 B는 그동안 철저하게 자료들을 준비해왔다. 결국 소송 없이 약속한 것들을 교체할 수 있는 별도의 비용을 보상받을 수 있게 됐다. 바이어가 셀러와 리스팅 에이전트로부터 이를 크레딧으로 받고, 새집의 열쇠를 바이어의 손에 기분 좋게 쥐어 줄 수 가 있었다.

2009-08-05

[그레이스 김의 '부동산 이야기'] 메건법과 부동산의 가치

메건법(Megan‘s Law)이라는 것이 있다. 기소된 적이 있는 재범 이상의 강간범, 성도착자를 포함한 성폭행범에 대해 그들이 석방된 날로부터 향후 10년간의 주소지를 주정부에 등록하도록 해 원하는 사람은 누구나 그 명단을 제공 받을 수 있고, 이들에 대한 모든 신상 정보를 공개하는 법안이다. 이법은 유죄 평결을 받은 성범죄자로부터 자신과 그들의 자녀를 적극적으로 보호하기 위해 마련된 법이다. 1994년에 7세 소녀였던 메건 칸카(Megan Kanka)는 강아지를 주겠다는 이웃 사람의 꼬임으로 그를 따라 나섰다가 성폭행 당한 후 살해되었다. 가해자는 감옥에서 출소한지도 얼마 되지 않고, 이미 두번의 유죄 판결을 받은 성범죄 전과자였다. 그 해에 뉴저지주는 오늘날 메건 법이라 불리게 된 법령을 제정 선포하였고, 1996년에는 연방 법으로 제정되어 50개 전주에 걸쳐 통용되고 있다. 성 범죄자들의 집 앞에는 모든 사람이 식별할 수 있는 팻말을 꽂히고, 그들의 자동차 번호판에도 표시가 붙여 지도록 하는 이 법을 한 사람의 인권을 잔인하게 침해하는 현대판 주홍 글씨라 부르는 사람들도 있다. 그러나 미국의 법제도는 이제 성범죄자의 인권보호가 성 범죄자로부터 보호 받고 싶은 개인의 귄리보다 앞설 수는 없음을 시사한다. 메건 법은 주택 매매에도 많은 영향을 미쳤다. 주택 매매 계약서 작성시에는 Megan’s Law Disclosure(성 범죄자에 대한 정보 확인서) 부가 계약서에 동반되는데, 셀러는 인근에 성범죄자가 살고 있는지를 확인할 수 있는 연락처를 바이어에게 제공하는 별도의 양식이다. 통계를 보면, 아동 성 범죄 사건의 50%이상이 피해자의 반경 1마일 안에 살고 있는 가해자에 의해서 일어난다고 한다. 이에 근거하여 1마일 내에 성 범죄자가 살고 있다고 알려진 동네는 그렇지 않은 동네의 주택에 비해 제 가격을 받고 팔기 어려울 수 밖에 없다. 많은 바이어들이 메건법에 대한 이해 부족으로 동네에 성범죄자가 살고 있는지에 대한 확인 절차를 거치지 않고 주택을 구입한다면, 경제적인 손실 뿐 만 아니라 정신적인 피해까지도 고스란히 바이어의 몫이 될 것이다. 참고로 성 범죄자에 대한 정보는 카운티나 주 경찰서에 전화를 하거나, 버지니아의 경우 (804) 674-2000 혹은 www.state.va.us/vsp/vsp.html.을 통해 자세히 알 수 있다. 또한 Family Safety Report.Com/Virginia 같은 사설 웹사이트들은 Zip Code별로 성 범죄자의 사진, 이름, 주소가 있는 명단을 무료로 제공하며, 내가 살고있는 동네로 성범죄자들이 이사를 온다면 내가 제공한 이메일로 알려주기까지 한다. 그러나 아무 사이트에나 나의 정보를 제공함으로서 역으로 나의 개인정보가 유출될 수 있음도 알아야 한다. (문의: 703-625-8500 또는 blog.koreadaily.com/gracehomerealty)

2009-07-29

[그레이스 김의 '부동산 이야기'] 기 막힌 세입자 다루는 법

타운하우스를 인베스먼트 홈(investment home)으로 소유하게 된 젊은 부부에게 전화가 왔다. 집 하나 더 있다는 것이 이렇게 골치아픈 일 인지 몰랐다며 푸념을 늘어 놓았다. 내용은 이렇다. 새로 들어온 세입자가 너무 잦은 전화와 이메일로 무리한 요구를 하고, 당장 해주지 않으면 렌트비를 내지 않겠다고 협박을 한다는 것이였다. 요즈음의 젊은 집주인들은 여러 웹사이트를 이용해서 에이전트없이 세입자를 찾아 나서는 추세고, 이들도 비슷한 방법으로 새로운 세입자를 구했었다. 그리고 우리 사무실에서 리스(lease) 계약서 용지를 얻어간지 얼마 되지도 않았는데 도대체 무슨 일인가 궁금했다. 그들은 급기야 “소송 운운하는 황당한 세입자와 지금이라도 계약을 파기할 방법은 없겠느냐”고 묻는다. 또 “버지니아는 집주인과 세입자의 분쟁에서 세입자에게 유리한 주라고 알고 있다”며 변호사를 고용하기 전에 나의 자문을 먼저 얻고 싶다고 세입자가 보내 왔다는 이메일을 전달해줬다. 이메일 내용을 읽어본 나는 아연 질색할 수 밖에 없었다. 이메일의 요구 사항은 수도물의 수압을 높여줄 것, 토일렛(화장실)을 교체해 줄 것, 강도가 조절되는 전등 스위치로 교체해 줄 것, 온도 조절판을 디지탈로 바꿔줄 것을 포함하여, 기타 등등 여러가지를 고치고 정원까지 돌볼 것 등이었다. 원하는 것을 들어주지 않으면 지방 법원 에스크로에다 렌트비를 보내거나, 고쳐줄 때까지 지불하지 않을 것이라고 당당하게 말했다. 이같은 주장의 근거로 ‘버지니아 집주인 세입자 법’ 사이트 주소까지 첨부되어 있었다. 사실 그 법은 이러하다. 전기 와이어(wire), 개스누출, 건축 골조 등 로칼 빌딩코드에 적합하지 않은 집은 세입자가 로칼 정부에 신고하면, 렌드로드는 인스팩션을 받아 30일 안에 위반사항을 고쳐야하며, 이를 이행하지 않을시에 렌트비는 법원의 에스크로에 적립된다는 것이다. 그러나 사실 세입자가 요구한 사항들은 이러한 법에 해당되는 것들이 아니고, 임대 계약서의 내용이 관건인 것이다. 계약서에 세입자가 요구한 사항들을 집주인이 해주기로 했다면 이건 엄연한 집주인 계약 위반일 것이다. 그러나 그들은 표준 계약서에 서명만 했을 뿐 어떠한 첨부 사항이나 부가 계약서도 가지고 있지 않았다. 나는 세입자로부터 온 이메일에 임대 계약서 내용을 짚어 가며 답장 쓰는 일을 도와 주었다. 계약서에 명시되어 있는 데로 집의 컨디션은 더 이상의 업그레이드가 없는 현 상태(As-Is Condition)로 받는 것이며, 모든 기계적인 것들이 잘 작동되는 한 집주인은 더 이상의 업그레이드를 해줄 의무가 없다는 것을 명시하였다. 아울러 세입자로써의 의무 사항도 계약서의 페이지들을 참조하라며 강조하였다. 즉 2개월에 한번씩 HVAC 유닛의 필터를 교체해야 하며, 정원을 잘 돌보아야 하고, 거터(gutter) 청소도 정기적으로 해야하며, 어떤 작은 고장이 발생하여도 집주인에게 알려 주어야 하며 한 건당 $100 까지는 세입자가 지불해야된다는 것, 그리고 2주 이상 집을 비우거나, 손님이 2주 이상 머물시에도 먼저 집주인의 허락을 받아 야 된다는 것, 또한 집주인은 사전에 통고 만 하면 언제든 집을 둘러 볼 수 있다는 내용 등을 적어서 보냈다. 그 후 그 세입자는 아무런 불평없이 렌트비를 잘 지불하고 있다는 소식을 들었다. 모든 분쟁은 서명된 계약서의 내용대로 지키면 해결이 된다. 계약서의 내용을 제대로 파악하지 않으면, 그릇된 주장을 하기 쉽상이다. 공인된 표준 계약서에는 양쪽이 지켜야 할 의무와 책임이 공평하게 분배되어 있다.

2009-07-22

[그레이스 김의 '부동산 이야기'] 모기지 재조정의 허와 실

부동산 가격 하락으로 인하여 에쿼티(equity)가 소멸된 주택 소유주들이 범람하는 가운데 ‘정부 부동산 구제 금융법안’ 등 새로운 정보와 서브프라임, 숏세일, 론 모디피케이션(재조정)등 확실히 모르는 부동산 전문 용어들이 남발하고 있다. 약점을 가지고 있는 사람, 또 제대로 모르는 사람을 가장 반기는 사람은 바로 사기꾼이다. 건강을 잃은 사람은 자신의 건강을 찾게 해줄 의사의 존재가 가장 커보이듯이, 주택 페이먼트(payment)가 연체되어 차압 위기에 놓인 홈오너(homeowner)들은 ‘주택 차압을 막아드립니다’ 라는 광고에 현혹될 수 밖에 없다. 그러나 약간의 다운페이를 하고 나머지는 은행 대출로 주택을 구입하게 되면, 은행측이 주택에 저당권을 설정한 후, 월 모기지 페이먼트를 정해진 약속에 따라 성실하게 납부하지 않으면 주택을 차압하겠다는 노트(Note)에 홈 오너들의 사인을 받아 법적등기를 마쳤기에 이를 다시 돌이킬 수 없는 것이 원칙이다. ‘정부 부동산 구제안’이 매스컴에 부각되면서 차압 위기에 봉착한 홈오너들은 사실 누구나가 수혜 대상자가 될수 있는것은 아닌데도, 갑자기 우후죽순 생겨난 대행업소들은 정부가 무조건 구제해 줄 것처럼 이야기하며 수천 달러의 선수금을 요구한다고 한다. 모기지 페이먼트가 90일 연체되고, 에쿼티가 상실된 홈오너들은 전부 정부 구제 금융의 대상자가 되는 것처럼 메스컴은 부각시켰지만, 정작 ‘페니 매와 프레디 맥이 보증한 Note’라는 핵심적인 자격 조건은 가려져 있었다. 그렇다고 이러한 융자를 소유한 주택 소유주들이 실망할 필요는 없다. 정부의 지원 자금이 개입되지 않는다 하더라도, 개인이 렌더(lender)와 융자 재조정이나 숏세일을 적극적으로 함으로써 정부 지원 자금 없이도 재정 위기에서 벗어날 수 있다. 또한 실제로는 점보 융자나 서브프라임 융자가 오히려 정부 구제안보다 까다롭지 않은 융자 재조정이 가능할때가 많다. 이는 은행도 막대한 비용이 들어가는 차압(Foreclosure) 절차를 거친후 손상된 집을 넘겨 받는 것보다는 비용이 절감되는 융자 재조정이나 숏세일을 선호하기 때문이다. 그러나 지난 3개월 동안의 은행 잔고나, 월 소득에 대한 증빙자료가 없는 사람들의 모기지 재조정은 사실상 불가능하며, 이런 경우 숏세일 외에는 빚을 삭감할 방법은 없으므로 모기지 재조정에 시간과 돈을 낭비하지 않는 것이 좋다. 위기에 봉착한 홈오너들은 ‘100% 융자 재조정 승인’ ‘한달 페이먼트를 50% 낮춰줍니다’ ‘포클로져를 막아드립니다‘ ’숏세일로 집에 대한 모든 빚을 없애 드립니다’ 같은 그럴듯한 광고 문구에 현혹되기 쉽다. 왜냐하면 은행마다, 케이스 마다 다른 정책을 갖고 있기 때문에 경우에 따라서는 숏세일을 하고도 갚아야할 빚이 책정될 수도 있고, 은행에서 홈오너에게 약간의 비용을 요구할 수도 있기 때문이다. 있지도 않은 ‘공인000전문가’라는 그럴듯한 광고를 내는 사람들도 조심해야한다. 선불의 수수료를 받는 것은 불법이다. 그러나 버지니아의 경우 변호사는 선불의 수수료를 요구해도 불법이 아니기 때문에 변호사를 끼고 일하는 브로커들이 있다. 융자금 중 $150,000을 줄여 준다는데, $5,000의 수수료는 남에게 빌려서라도 지불해야했다는 한 피해자는 ‘걱정하지 말라’는 말만 믿고 기다렸는데, 집이 은행에 이미 넘어 갔다는 통지를 받았다. 일은 전혀 시작도 하지 않은 것을 알게 되었고 선수금은 돌려 받지 못했다고 분통을 터뜨렸다. 얼마전 또 버지니아에서 전문직에 종사하는 어느 한 한인 피해자는 1년에 걸친 법정공방 끝에 모든 비용을 돌려 받을 수 있게되었다는 기사가 신문에 보도되었다. 정신적인 피해보상까지 받았는지는 모르겠지 만, 불의를 응징하고, 한인사회를 계몽한다는데서 시사하는 바가 크다.

2009-07-15

[그레이스 김의 '부동산 이야기'] 우리집은 안전한가?

아주 근사하게 생긴 나무에 탐스런 과일이 주렁주렁 열려 있었다. 그 옆에는 과일을 포함해 나무를 뿌리 채로 팔겠다는 “Fruit tree For Sale” 이라는 광고가 붙어 있었으나, 그 밑쪽에 적힌 작은 글씨를 읽어본 사람들은 쓴 웃음을 지으며 돌아섰다. 그곳엔 “과일이 오염되기는 하였지 만 아주 잘 생긴 나무” 라는 글귀가 있었기 때문이다. 그러나, 심각하게 오염된 집들도 부동산 시장에서 매매되어 지는데 별로 하자가 없었고, 여기에 대한 공공의 규제도 없었을 뿐만 아니라, 그에 대한 지식과 정보조차 생소하였던 것은 그리 오래 전의 일이 아니다. 세계적으로 일고 있는 녹색 운동 즉, 지구 환경 보존에 대한 인식이 생겨난 90년대 중반부터 사람들은 환경과 건강에 대한 관심을 기울이기 시작했고, 급기야 우리 몸에 해로운 집(The toxic House)이 있다는 사실을 인식하기에 이르렀다. 그 동안 주택의 벽면과 천장에 방화 내장제로 설치되던 석면, 잘못 설계된 히터에서 뿜어져 나오는 카본 모녹사이드, 수도관으로 쓰이는 Copper, 내벽에 패널로 붙이던 Formaldehyde, 납 성분이 함유된 페인트, 집 주변의 지하 오일 탱크에서 새나온 기름, 지하실에 정체되어있는 독성의 공기(Radon) 등 사람의 건강에 치명적 해를 입히는 여러 요소들에 대한 사회적 관심이 증폭되면서 부동산 매매 계약서에도 주택 환경 오염에 대한 부가 계약서를 첨부하는 법안이 생겨 났고, 그에 따른 다양한 인스팩션도 시행되고 있다. 라돈 가스나 납 성분이 함유된 집에서 기거하던 어린이의 경우 뇌신경과 혈관 계통의 질병으로 무의식 상태에 이르거나 심하면 죽음을 초래한기도 한다. 고대 로마에는 유독 귀족이나 왕족 중에서 중추신경계통의 “Madness” 질병이 많았다는 기록이 있는데, 이는 부유층들은 납으로 된 수도관을 사용하고, 납 성분이 있는 와인 잔으로 마시기를 즐겼기 때문이라고 유추하는 사람들도 있다. 1996년에 추가된 연방 법은”1978년 이전에 지어진 집을 팔고자 하는 셀러는 Lead- Based Paint가 집에 있는지에 대한 정보를 바이어에게 알려 주어야 한다.”라고 명시하고 있다. 그리고 매매 시 Lead Based Paint Inspection을 한 후 하자가 발견되면 바이어는 계약 해지를 하거나, 셀러로부터 보수 비용을 지급 받을 수 있도록 하고있다. 인스팩션 비용은 $200정도 이지만, 독소 제거 비용으로 수천달러이상이 소요되기도 한다. 만약에 이러한 예상치 못한 막대한 비용으로 인하며 셀러가 집 팔기를 포기한다면, 과연 그 셀러는 사람의 생명을 위협하는 독소가 내 집에 있다는 사실을 알고 난 후에도, 전처럼 편히 살 수 있을 것인가? 그리고 향후 이 집을 다른 바이어에게 매매하고자 할 때도 셀러는 이 집의 페인트가 납 성분으로 오염되어 있음을 새로운 바이어에게 알려 주어야 할 의무가 있다. 만약에 셀러가 이러한 사실을 알고도 숨기며 매각했다면 이는 연방 법에 저촉되며 또한 후에 바이어의 가정에 끼친 모든 손해는 고스란히 셀러의 몫이 된다. 그러므로 사실 주택의 독성과 오염에 관한 문제는 비단 주택 매매 시에 만 강조되어서는 안될 일이다. (문의: 703-625-8500, blog.koreadaily.com/gracehomerealty)

2009-07-08

[그레이스 김의 '부동산 이야기'] 투자용 부동산의 3대 원칙

근 삼년 동안 가파르게 하락하던 부동산 가격이 어느 정도 진정 국면에 접어든 요즈음, 부동산동향 리서치팀들과, 경제학자들 사이에서는 이미 바닥을 치고 반등세로 돌아섰다는 주장과, 향후 수년간 주택 가격에는 오름세의 기미가 없는 정체기에 머무를 것이라는 주장이 팽배하지만, 더 이상 큰 폭의 하락은 없을 것이라는 데에는 의견을 같이하고 있다. 마켓에 넘쳐 나던 매물들이 썰물처럼 빠져나간 지금의 상황이 그들의 의견을 뒷받침해주고 있다. 정부의 주택 구제 금융정책에 힘입어 6월이 되면서 포크로져 주택을 잡는 것이 조기잡이 그물로 새우를 잡는 것처럼 어렵고, ‘액티브 리스팅’으로 되어있는 숏세일 주택들도 사실은 은행에 이미 여러 개의 계약서를 제시하며 협상을 진행중인 주택들이 다반사이다. 숏세일 주택을 계약해 놓은 바이어들이 은행 승인이 날 때까지 6개월 이상 소요되는 기간 동안에도 하락하는 주택가격으로 인하여, 결국 계약을 포기하는 바이어들 때문에 숏세일 세틀먼트가 성사되는 확률이 일반 세일 보다 적다는 데이터도 이제는 자취를 감췄다. 더 이상은 하락하지 않는 주택 가격이 바이어들을 오랜 시간이 걸리는 은행 승인(Third Party Approval)을 묵묵히 기다리게 하고 있는 것이다. 지금이 투자용 부동산을 구입해야 할 적기라는 확신이 있는 바이어들은 좋은 투자용 부동산의 조건은 무엇일까를 생각하게 된다. 나는 이러한 바이어들을 위해서 다음과 같이 투자용 부동산의 삼대 원칙을 정리해 본다. 첫번째, 우선 본인이나 자녀가 나중에라도 프라이머리 홈으로 살게 될 가능성이 있는 투자용 부동산을 권하고 싶다. 투자용으로 사두었던 주택의 모게지를 렌탈 인컴으로 충당하다가, 어느 시점에서던지 2년 만 그곳에서 산다면, 매각시에 양도 소득세(Capital Gain Tax)지불의 부담도 없는 완벽한 투자용 부동산이 되는 것이며, 또한 자녀의 직장 가까운 곳에 가격 부담이 없는 주택을 구입해서 자녀에게 렌트를 줄 수도 있고, 후일 자녀에게 그 주택을 판다면, 주택 매매 시에 발생하는 여러 가지의 경비들을 서로 줄일 수 있는 일석이조의 효과가 있다고 할 수 있겠다. 두번째로 투자용 부동산은 내가 살고 있는 곳과 지근 거리에 있는 것이 좋다. 내가 잘 알지 못하는 지역의 부동산을 잘 구입한다는 것은 우선 쉬운 일이 아니며, 잠깐의 드라이브로는 갈 수 없는 타 주등 먼 곳에 투자용 부동산을 가지고 있는 사람들은 불필요한 경비가 소요되어야 만 하는 관리상의 어려움을 호소하곤 한다. 세번째로는 직업이 많이 창출되는 지역이어서 테넌트를 유치하기 용이한 곳에서 투자용 부동산을 선택하는 것이 좋다. 아무리 좋은 가격에 투자용 부동산을 구입했다 하더라도 Flip (단기 차액을 바라고 다시 파는 방법)이 아닌 이상, 테넌트를 구하기 어려운 집은 렌탈 프라퍼티로서의 가치가 없는 것이며 그것은 좋은 투자용 부동산이 될 수 없다는 것은 자명한 일이다. (문의: 703-625-8500, blog.koreadaily.com/gracehomerealty)

2009-07-01

[그레이스 김의 '부동산 이야기'] 부동산 투자의 열쇠는 타이밍

우리네 인간들은 날마다 스스로 결정해야만 하는 일들을 수없이 반복해가면서 살아가고 있다. 아침에 눈을 뜨면, 우선 향기로운 원두 커피 한잔을 갈아 마실 것인지, 싱그러운 오렌지주스로 산뜻하게 출발할 것인지를 두고 결정을 내려야 하기도 한다. 아침 출근 길은 언제나처럼 하이웨이로 들어설 것인지, 로칼길을 이용해 볼 것인지를 놓고 잠시 고민하기도 한다. 점심은 가벼운 샌드위치로 할 것인지, 제대로 된 식당에서 풍성한 식탁을 기대해 볼 것인지를 놓고 생각해보기도 한다. 또한 한국 사람이라면 누구나 고민해본 적이 있는, 짜장면을 시킬 것인지, 짬뽕을 시킬 것인지를 놓고 심각한 갈등을 빗기도 한다. 우리는 매분 매초마다 주어지는 갈등들을 스스로 풀어 나가는 것이 바로 각자가 선택한 삶의 행로가 아닌가 싶다. 위에서 열거한 자잘한 결정사항들은 사실 삶에 질에 막대한 영향을 미치지는 않겠지 만, 어떤일에 있어서든 타이밍의 선택은 그 결과에 따라 인생의 행로를 확연히 달라지게 할 것이다. 부동산 투자의 성공을 가늠하는 열쇠도 바로 타이밍이라고 한다. 부동산으로 재산을 축적한 사람들은 다들 본인이 타이밍을 잘 맞추어서 성공한 것이라고 이야기한다. 그러나 그 타이밍을 잘 맞추는 것이 어디 쉬운일인가? 경제의 흐름을 분석하고 연구하는 경제학자들 중에 부동산으로 거부가 됐다는 이야기는 별로 들어 본적이 없다. 부동산업에 종사하는 사람들도 그 적절한 타이밍과 엇박자로 나가기가 일쑤이다. 그 만큼 타이밍을 맞춘다는 것이 참으로 힘든 선택이다. 부동산 가격이 무한질주를 하던 시절에는 너도 나도 매물찾기에 여념이 없었다. 치솟는 부동산 가격으로 인하여, 지금 집을 사지 않으면, 내 집 장만의 꿈은 물거품이 되는 것이 아니가하는 강박관념에 사로 잡히기도 하고, 지금 투자하지 않으면, 부를 축적할 기회는 다시 오지않을 것 같은 생각을 누구나 하던 시절이 있었다. 새로 분양하는 콘도나 주택을 사기 위해 직장까지 빠져가며 새벽부터 줄을 서던 바이어들이 즐비했던 상황이 불과 수년전의 이야기였다. 주변의 이웃들이 모두 부동산 투자가로 변신하는데, 친구 따라 강남가지 아니하면, 홀로 남아 그들과 뒤쳐져 살아 갈지도 무른다는 생각이 팽배하기도 했었다. 이런 감성적이고, 감정적인 타이밍의 선택이 결국 전반적인 미국 경제의 발목을 잡는 요인이 되었다. 그러나 이러한 부동산의 위기를 기회로 삼고 독수리처럼 도약하는 사람들이 있다. 2006년 말부터 근 3년 동안 부동산 가격이 안개정국에 휩싸여 내리막 길을 걷던 싯점에, 대다수의 사람들이 가격이 더떨어 질것이라며 부동산 투자에 대해 관심을 보이지 아니 하는데도 불구하고, 오히려 투자성 매물을 부지런히 찾아다니며 바이어 마켓의 유리한 고지를 선점한채 제대로 된 매물을 좋은 조건에 사들이던 투자가들이 바로 타이밍의 귀재가 아니었나 싶다. 6월에 접어드니, 포그로져(차압) 매물들도 확연히 줄어 들었고, 숏세일 리스팅들도 이미 계약이 된 것들이 다반사이다. 급하게 팔 이유도 없는 제대로된 일반 세일집들이 리스팅에 등장하면서 지금도 바이어 마켓인가를 의심케한다. 그렇다면, 지난 번엔 투자의 타이밍을 잘못 짚어서 실패했다고 말하는 바이어들이 있었던 것처럼 이번에 투자의 타이밍을 놓쳐서 실패했다고 말하는 바이어들이 생겨날 것이다. 그러나 사실 그 타이밍은 아무도 모른다. 최적의 투자 타이밍이 언제인지는 세월이 흘러야만 정답이 나오는 것이다. 그렇기 때문에, 내가 준비 되었을 때가 바른 타이밍이고, 다른 사람의 타이밍이 아닌 나의 타이밍을 선택하는 것이 가장 바람직한 타이밍 선택법일 것이다.

2009-06-24

[그레이스 김의 '부동산 이야기'] 숏세일 오해 없애는 다섯가지

주택 가격이 급상승하던 2004년, 2005년시점에는 많은 바이어들이 매월 이자만 내는 1년 혹은 2년짜리 변동 융자 프로그램을 선택하였었다. 집을 오래 갖고 있지 않으려는 사람들에게는 우선 낮은 월 상환금을 책정 받을 수 있어서 은행으로 부터 쉽게 융자를 승인 받을 수 있는 단기 변동 융자가 주는 매력에 대부분 쉽게 매료 되었던 것이다. 그러나 그 당시 단기 변동 융자를 선택했던 홈오너들은 그후 삼년째 하향 곡선을 타고 있는 부동산 가격으로 인하여 주택 가격보다 은행에 상환해야 할 금액이 더 높은 ‘under water’ 혹은 ‘upside down’이라 불리는 모게지의 주인공으로 남게 되었다. 이런 경우에 렌더와의 ‘work out’ 혹은 ‘loan modification’이라는 협상을 통하여 감당하기 쉬운 월 페이먼트의 새로운 융자 프로그램으로 바꿀 수도 있지만, 이제는 은행의 까다로워진 융자 심사로 인하여 재융자의 문턱을 넘지 못하는 경우, 은행차압으로 갈 수 밖에 없는 상황을 피할 수 있는 유일한 대안이며 숏세일은 한마디로 셀러가 은행에 갚아야 할 채무액보다도 낮은 금액으로 집을 팔수 있도록 은행으로 부터 허락받는 판매 기법이라는 것은 홈오너라면 누구나 알고있는 일반 상식이 되었다. 그러나 숏세일을 고려하고 있는 홈오너들이 아직도 잘 모르고 있는 사항들이 있어 정리해보고자 한다. 첫번째, 숏세일을 한 흔적은 크레딧 기록에 남지만, 많은 양의 모게지 채무 금액이 없어진 관계로 오히려 크레딧 점수가 올라가기도 한다. 그레딧 점수는 갚아야할 빛의 총 금액금이 크레딧 점수를 낮추는요인으로도 작용하기 때문이다. 그러므로 포크로져(차압)를 한 경우에 비해서 크레딧 손상을 최소화할 수 있다. 두번째, 렌더는 주택 차압 보다는 숏세일을 선호하기 때문에 숏세일 리스팅 부로커에게 협조할 수 밖에 없다. 포크로저되는 주택은 은행이 막대한 비용을 들여서(한 집당 $50,000 이상의 별도 경비가 필요함) 주택을 법적으로 소유한 후 다시 경매에 붙이게 되는데, 사실 은행은 언제 팔릴지도 모르는 망가진 집을 원하는것이 아니라 적은 돈이라도 빨리 회수할 수 있는 솟세일을 선호함은 당연하다. 세번째, 숏세일을 승인 받기 위헤선 바이어의 정식 오퍼가 필요하다. 숏세일 패키지에는 렌더가 요구하는 여러가지 서류들이 있는데, 이때 바이어의 계약서를 함께 동반해야만 은행으로 부터 빠른 회신을 받을 수 있기 때문에, 숏세일을 하겠다는 판단이 서면 집을 먼저 마켓에 내놓고 일단 바이어를 찾아야 한다. 네번째, 셀러가 은행으로부터 탕감 받은 빚에 대해서 인컴으로 간주해서 부과되던 세금도 이제는 2008년 부터는 부과되지 않게 되었다. 연방정부는 ‘Forgiven Mortgage Debt Relief Act of 2007’을 제정하여 모게지 채무자들이 빛더이에 올라 앉지 않도록 숏 세일의 활성을 돕고있는 것이다. 다섯번째, 1차와 2 차융자를 이해해야한다. 2차 융자까지 책정된 주택은 솟세일 절차에 있어서 훨씬 까다로운 것은 당연한 일이다. 숏세일은 1차 은행에서는 전액을 탕감해 주지만, 2차 은행에서는 얼마 간의 금액을 1차 은행으로 부터 받고서 숏세일을 승인하는 경우도 있고, 이 금액 협상이 1차 은행과 결렬되는 경우, 셀러에게 요구하기도 한다. 이 금액은 대략 전 융자 금액의 10% 정도인 경우가 많다.(10만불의 경우 만불의 일시불을 요구함) 그러나 이 금액도 셀러가 지불할수 없는 경우 노트를 설정한후 숏세일 크로징을 허락하게 된다. 그러나 이 노트에는 담보가 없으므로, 채무자가 자진해서 돈을 낼때까지 은행은 아무런 액션을 취할 수가 없다. 그러므로 통상 1년 정도가 지나면, 은행에서는 숏세일을 한 셀러에게 노트로 남아있는 금액을 협상하자는 오퍼를 한다. 실제로 숏세일을 한지 1년 이상이 경과된 셀러들은 만불, 이 만불의 노트를 단돈 천불, 이천불로 세틀을 하는 경우가 다반사이다. 이때 노트가 삭제됨과 동시에 크레딧에서도 숏세일을 한 흔적이 사라지기 때문에, 숏세일을 한 셀러라 할지라도 일 이년이 경과되면, 새 주택을 사는데도 지장이 없을 만큼 크레딧이 회복되는 것이다.

2009-06-17

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